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                          朝阳区探索“五步工作法” 牛王庙小区成功落实老旧小区物业治理转型升级

                          信息來源:發布時間:2019年08月12日 浏覽次數:

                            朝陽區住宅小區數量位列全市前列,絕大部分已實施了專業化物業治理的小區,但仍有一部分爲居民自治、雇人看護等形式的老舊失管小區。這些小區均爲90年代以前建設,産權單位多爲已經破産的原計劃經濟時期的國有企業,這類小區設施設備老化,環境衛生較差,居民繳費意願不強,物業治理很難進入。爲破解這一難題,朝陽區提出“法治物業、智慧物業、品牌物業”的總要求,自2017年起在46個失管老舊小區開展了物業治理轉型升級試點,在“准物業”基礎上逐步升級爲專業化、市場化物業治理,取得了明顯實效。牛王廟小區就是其中一個成功案例。

                            一、牛王廟小區的基本情況

                            牛王廟小區是建于上世紀70年代的老舊小區,也是一個典型的售後公房小區,産權性質複雜,共有5棟多層住宅樓、255套房屋,總建築面積1.36萬平方米,開展試點工作前,牛王廟小區由朝陽區房屋治理局第三治理所和小區自管會共同治理:第三治理所負責樓內維修及設施設備養護工作,只向公房租戶收取租金,不向房改房住戶收取費用;自管會負責停車治理收費,用于小衛生、綠化等支出。整體上,治理力量和資金都嚴重不足。爲了改變這一現狀,牛王廟小區于2017年開始進行試點,推動建立專業化、規範化的物業治理並取得良好成效。

                            二、主要經驗做法—“五步工作法”

                            牛王廟小區試點轉型工作方法可總結爲“五步工作法”:

                            第一步:黨建引領,問需于民。在朝陽區委及街道黨工委的領導下,充分發揮基層黨組織作用。社區黨員幹部廣泛宣傳,采用進門入戶、座談交流等方式,深入講解物業治理領域的政策,打消群衆疑慮,並就小區安保、衛生、綠化、停車治理、設施設備維修等方面問需于民,根據居民意見,制定了6項改造計劃,並大範圍征求了居民意見。

                            第二步:專業支持,統籌規劃。左家莊街道聘請了第三方專業機構,對牛王廟小區房屋、設施設備、治理成本等進行系統評估,初步測算出牛王廟小區若實施物業治理,全年需治理經費30.1萬元,每平米1.84元/月的收費標准。在居民普遍反映這一標准過高後,街道結合停車收費、産權單位用房收費等進行了綜合測算,提出了新方案,包括四個方面的費用:一是物業費,按照0.69/月每平方米的標准交納,全年收費率爲80%,共計9萬元,占總費用的29.9%;二是停車費,75個停車位全年共交納停車費7.02萬元,占總費用的23.3%;三是産權單位補貼,全年約4萬元,占總費用的13.3%;四是街道補貼,全年約10.08萬元,占總費用的33.5%。上述方案實行以來,得到了居民的廣泛認可。

                            第三步:共商共治,民主決策。牛王廟小區把“法治物業”貫穿試點全過程,在小區重大事項上,按照相關法規的要求,堅持居民共同決策。特別是在選聘物業服務企業中,依據《北京市物業治理辦法》等相關規定,在街道辦事處的指導監督下,由社區居委會代行業主委員會職責,組織居民投票,最終形成了建築面積過半且居民人數過半的共同決議,選聘北京樂都物業公司爲小區提供服務,90%的居民與其簽訂了《物業服務合同》,明確了業主和物業企業的雙方權責。

                            第四步:綜合整治,成效共享。爲改善牛王廟小區設施、環境,減輕物業服務企業負擔,左家莊街道組織開展綜合整治,同時聯合執法部門、産權單位,在拆除違法建設、推動架空線入地、排除消防安全隱患、改善小區硬件設施、增加綠化等方面做了大量工作,夯實了小區物業治理的基礎。讓物業服務企業能夠聚焦主業,真正做好公共設施維修養護、秩序維護、清潔衛生等本職工作。

                            第五步:先嘗後買,優質服務。在實施物業治理初期,牛王廟小區試行“先嘗後買”,物業服務企業不向居民收取物業費。由街道和房管局對物業企業給予一定支持,這一過渡的做法,避免了因驟然收費而引發抵觸情緒。在居民真正體驗到專業物業服務帶來的舒適、便捷後,再逐步增強花錢買服務的意識。2018年,牛王廟小區的業主普遍對物業服務企業提供的服務表示滿意,繳費意願顯著提高,物業收費率達到82%。

                            通過試點轉型,牛王廟小區硬件條件和服務品質得到了極大的提升,小區面貌煥然一新,治理責任不清、資金來源不足、服務不專業,消防隱患突出,整體環境品質較差等問題得到了較好的解決,同時還轉變了老舊小區治理單獨依靠自治、政府一把抓的舊觀念,形成黨群共同決策、各方共商共治的治理“新”模式,摸索出一條可行的老舊小區轉型升級路徑。

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